Σύμβαση Μίσθωσης Ξενοδοχείου: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε.

Από όλους τους τρόπους διαχείρισης ενός ξενοδοχείου από μια εταιρεία hotel management, η μίσθωση αποτελεί την πιο "βαριά" αλλά και την πιο ξεκάθαρη σύμβαση. Είναι η πιο βαριά επειδή αφενός η διάρκεια της σύμβασης έχει μακροπρόθεσμο ορίζοντα (από 10 έως 30 χρόνια και σε κάποιες περιπτώσεις και περισσότερα) και αφετέρου γιατί σε αυτήν τη σύμβαση η εταιρεία hotel management αναλαμβάνει όλο το ρίσκο της ξενοδοχειακής επιχείρησης και της λειτουργίας της, με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Επίσης, είναι η πιο ξεκάθαρη επειδή αφενός έχουμε τον πλήρη διαχωρισμό του ξενοδοχειακού ακινήτου από την ξενοδοχειακή επιχείρηση και αφετέρου η απόδοση που παίρνει ο ιδιοκτήτης ορίζεται ξεκάθαρα εξαρχής: μίσθωμα. 

Επομένως, έχουμε τον εκμισθωτή ιδιοκτήτη του ξενοδοχειακού ακινήτου και τη μισθώτρια εταιρεία hotel management από την άλλη. Το μόνο που μένει είναι να τα “βρουν στο ενοίκιο”. Είναι όμως τόσο απλά τα πράγματα;

Από όλους τους τύπους εμπορικών ακινήτων (εμπορικά, γραφεία, βιομηχανικά κ.α.), τα ξενοδοχεία αποτελούν τον πιο σύνθετο και πολύπλοκο τύπο εμπορικού ακινήτου για τον απλό λόγο ότι δεν μισθώνονται όπως οι υπόλοιποι τύποι εμπορικών ακινήτων με το μήνα ή με το χρόνο, αλλά με τη νύχτα. Επίσης, η κυκλική φύση και η εποχικότητα των ξενοδοχείων και η ευαλωτότητα τους στους εξωτερικούς παράγοντες (οικονομικές και πολιτικές εξελίξεις, καιρικά φαινόμενα, διαθέσιμο εισόδημα καταναλωτών, ελαστικότητα της ζήτησης κ.ο.κ.), καθιστούν τη μίσθωση ενός ξενοδοχειακού ακινήτου πολύ διαφορετική από τους υπόλοιπους τύπους ακινήτων. 

 

Πάμε να δούμε:

 

Ιδιοκτήτης

Τι προφίλ ιδιοκτήτη έχετε;

Όπως διαβάσατε και παραπάνω, στην περίπτωση της μίσθωσης έχουμε τον πλήρη διαχωρισμό της ξενοδοχειακής επιχείρησης από το ξενοδοχειακό ακίνητο. Ο ιδιοκτήτης που θα επιλέξει τη μίσθωση είναι είτε επαγγελματίας επενδυτής ξενοδοχειακών ακινήτων με εμπειρία σε τέτοιου είδους ακίνητα είτε ενεργός ιδιοκτήτης - ξενοδόχος που για τον οποιοδήποτε λόγο επιθυμεί να διαχωριστεί πλήρως από την ξενοδοχειακή επιχείρηση. Σε κάθε περίπτωση ο τύπος ιδιοκτήτη που μπαίνει σε σύμβαση μίσθωσης έχει τα παρακάτω χαρακτηριστικά:

 

- Ανάγκη για διαχωρισμό του ξενοδοχειακού ακινήτου από την ξενοδοχειακή επιχείρηση

- Ανάγκη για σταθερή απόδοση 

- Διάθεση ανάληψης χαμηλού ρίσκου

- Μακροπρόθεσμο ορίζοντα 

 

Εταιρεία Hotel Management 

Ποια εταιρεία hotel management είναι κατάλληλη να το αναλάβει;

Η εταιρεία hotel management που θα μισθώσει το ξενοδοχειακό ακίνητο είναι καθοριστικής σημασίας και για τη βιωσιμότητα της συμφωνίας αλλά και για την απόδοση της. Καθώς η μίσθωση είναι η πιο “βαριά” σύμβαση, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να κάνει τη δέουσα έρευνα (due diligence) πριν επιλέξει την κατάλληλη εταιρεία hotel management που θα μισθώσει το ξενοδοχείο:

 

- Αποδεδειγμένη και μακροχρόνια εμπειρία στις μισθώσεις ξενοδοχείων 

- Αποδεδειγμένη επιτυχία στη λειτουργία ξενοδοχείων με υψηλές οικονομικές αποδόσεις

- Εξειδίκευση σε συγκεκριμένους τύπους ξενοδοχείων

- Έμπειρο και ταλαντούχο στελεχιακό και ανθρώπινο δυναμικό  

- Κεφαλαιακή επάρκεια για να υποστηρίξει τη λειτουργία και τη συντήρηση του ξενοδοχείου κατά τη διάρκεια της σύμβασης 

 

Τύπος Σύμβασης

Σταθερή Μίσθωση 

Μισθώσεις ξενοδοχειακών ακινήτων με σταθερό μίσθωμα, όπου ο ιδιοκτήτης έχει ανάγκη να απεμπλακεί τελείως από την ξενοδοχειακή επιχείρηση. Μακροχρόνια σταθερή μίσθωση ξενοδοχειακών μονάδων. Αυτός ο τύπος σύμβασης μίσθωσης είναι ιδανικός για ιδιοκτήτες ξενοδοχείων που αναζητούν προβλέψιμη και σταθερή απόδοση μισθωμάτων από το ξενοδοχειακό τους ακίνητο με διάθεση ανάληψης χαμηλού ρίσκου. Είναι επίσης κατάλληλο για ξενοδοχειακά ακίνητα που βρίσκονται στο τέλος του κύκλου τους και απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις. Αυτή η σύμβαση θα έχει συνήθως και τη μεγαλύτερη διάρκεια, καθώς η επένδυση που θα κάνει η εταιρεία hotel management στο ξενοδοχειακό ακίνητο θα πρέπει να αποσβεστεί πλήρως κατά τη διάρκεια της σύμβασης.

Προτείνεται για:

- Σταθερή απόδοση χωρίς ρίσκο

- Ιδιοκτήτες που θέλουν προβλέψιμη και βιώσιμη απόδοση μισθωμάτων από το ακίνητό τους

- Ιδιοκτήτες που θέλουν να απεμπλακούν τελείως από το λειτουργικό κομμάτι της ξενοδοχειακής τους επιχείρησης 

- Ακίνητα που βρίσκονται στο τέλος του κύκλου τους και χρειάζονται εκτεταμένες ανακαινίσεις

 

Μεταβλητή Μίσθωση 

Δυναμικές μισθώσεις ξενοδοχειακών ακινήτων βάσει εσόδων και άλλων μεταβλητών. Μεσοπρόθεσμη και μακροπρόθεσμη μίσθωση ξενοδοχειακών μονάδων με βάση τα έσοδα (δυναμική). Αυτός ο τύπος σύμβασης μίσθωσης είναι ιδανικός για έμπειρους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και επενδυτές που αναζητούν υψηλότερες αποδόσεις με διάθεση ανάληψης ισορροπημένου ρίσκου. Είναι επίσης κατάλληλο για νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις και ακίνητα που βρίσκονται στην αρχή του κύκλου τους. Αυτό ο τύπος σύμβασης μπορεί να έχει και μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, καθώς το ακίνητο και ο εξοπλισμός του είναι καινούργια και, θεωρητικά, το ξενοδοχείο είναι άμεσα λειτουργικό.

Προτείνεται για:

- Μέγιστη απόδοση με λελογισμένο ρίσκο

- Ακίνητα που χτίζονται ή είναι καινούργια

- Ιδιοκτήτες με γνώση των ξενοδοχειακών επενδύσεων

- Ιδιοκτήτες με την απαραίτητη λογιστική και νομική υποδομή

 

Γενικά δεν υπάρχει “one-size-fits-all” στις μισθώσεις ξενοδοχείων. Ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου (μέγεθος, κατηγορία, τοποθεσία κ.ο.κ.), το προφίλ και τους στόχους του ιδιοκτήτη, την εμπειρία και την τεχνογνωσία της εταιρείας hotel management σχεδιάζεται και η κατάλληλη σύμβαση. 

 

Τα Υπέρ και τα Κατά της Μίσθωσης

Υπέρ

Το σημαντικότερο πλεονέκτημα εάν αποφασίσετε να μισθώσετε το ξενοδοχείο σας είναι ότι το ρίσκο μοιράζεται πιο δίκαια μεταξύ του ιδιοκτήτη και της εταιρείας hotel management. Αφενός ο ιδιοκτήτης έχει πάνω του την επένδυση και το ακίνητο, αφετέρου η εταιρεία hotel management έχει πάνω της την ξενοδοχειακή επιχείρηση και τη λειτουργία της. Επίσης, ένα ακόμα σημαντικό πλεονέκτημα είναι ο ξεκάθαρος διαχωρισμός του ακινήτου σας από την επιχείρηση. Με αυτόν τον τρόπο πετυχαίνετε την αποσύνδεση σας από την ξενοδοχειακή επιχείρηση και το ξενοδοχείο γίνεται για εσάς ένα σταθερά αποδοτικό περιουσιακό στοιχείο χωρίς να χρειάζεται να ασχολείστε ενεργά. Τέλος, ένα ακόμα πλεονέκτημα είναι ότι η απόδοση από το ξενοδοχείο σας είναι προβλέψιμη, μακροπρόθεσμη και με χαμηλό ρίσκο. 

Κατά 

Παρά τα ξεκάθαρα πλεονεκτήματά της, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η μίσθωση δεν ενδείκνυται για όλους τους τύπους καταλυμάτων και ότι γενικά για να μπει μια εταιρεία hotel management σε τέτοια σύμβαση θα πρέπει να συνομολογούν πολλοί παράγοντες: τοποθεσία, μέγεθος, κατηγορία, εποχικότητα κ.ο.κ. Για παράδειγμα ας πούμε ότι έχουμε έναν ενεργό ιδιοκτήτη - ξενοδόχο με ένα κατάλυμα σε ένα ορεινό χωριό που φαινομενικά έχει όλες τις προϋποθέσεις να πετύχει, ωστόσο η κοντινότερη πόλη είναι 2 ώρες μακριά και ο παραγωγικός πληθυσμός του χωριού έχει φύγει εδώ και πολλά χρόνια, πράγμα το οποίο θα έκανε την εύρεση προσωπικού πολύ δύσκολη έως και αδύνατη. Σε αυτήν την περίπτωση δεν ενδείκνυται η μίσθωση, αλλά ένα άλλο μοντέλο διαχείρισης με τον ιδιοκτήτη να παραμένει ενεργός και την εταιρεία hotel management να παρέχει εξειδικευμένες υπηρεσίες. 

Στην Panel Hospitality σας βοηθάμε να πετύχετε τους στόχους σας. Εάν σκέφτεστε να μισθώσετε το ξενοδοχείο σας, επικοινωνήστε μαζί μας για να εξερευνήσουμε τις ανάγκες σας και να πετύχουμε μια στιβαρή συμφωνία, αποδοτική και για τις δυο πλευρές.

 

Πάνος Νούλας 

BA Hospitality Management, Hotelschool the Hague

Panel Hospitality Founder